Nueva doctrina jurisprudencial sobre la resolución de contratos de compraventa de inmuebles por impago del precio

Reza el art. 1.504 del C.C. así:

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Hasta el momento había dos teorías doctrinales y jurisprudenciales en pugna:

  • Una tradicional, que identificaba los requerimientos mencionados por la norma como la conciliación judicial y el requerimiento notarial. Éstos eran lo únicos válidos para resolver el contrato de compraventa de inmuebles por impago del precio aplazado.
  • Otra moderna o más abierta, que interpretaba flexiblemente la norma, “más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC y STS de 26 de febrero de 2004) “, de modo que entendía que cabía el requerimiento por burofax, “en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido” (SAP Guadalajara, Sección 1a, de 13 de febrero de 2007).

Entiendo que hasta cierto punto las exigencias de formalidad, que vienen justificadas por el objeto de la compraventa, pueden servir para obviar que, en los tiempos que corren, hay medios para notificar la voluntad resolutoria a la parte compradora. Como si es que el mismo Juzgado no utilizara como medio de notificación al vendedor demandado el correo certificado para hacerle llegar la demanda interpuesta en su contra…

Pues en esas aparece ahora el Tribunal Supremo, Sala 1ª, para sentar jurisprudencia y, por un lado confirmar que no sirve el burofax como medio para requerir de resolución, así como, por otro, para alterar la teoría tradicional y dar validez a la demanda, no de conciliación, sino a aquella en la que se ejercita la pretensión de resolución por la vía contenciosa. Así, y en primer lugar, respecto del burofax, dice la Sentencia del TS, Sala 1ª, de 4-7-2011, nº 315/2011, rec. 2228/2006:

… razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades (artículos 1280.1 CC y 633 CC ), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial.

En segundo lugar, el TS viene a modular la interpretación dada al art. 1.504 CC en el sentido de incluir, como forma de requerimiento resolutorio, la demanda de resolución de contrato, siempre y cuando al momento de interponerla la parte compradora no haya satisfecho el precio aplazado. Hasta ahora la jurisprudencia señalaba que  no tiene el carácter de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (Sentencia del TS de 10 de junio de 1996).

… la Sala considera que, en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad.

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